Kaution einbehalten: In 86 % der Fälle bekommen Mieter:innen recht – trotzdem wehren sich nur wenige

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Wer aus seiner Wohnung auszieht, will auch seine Kaution wieder zurück. Oft sind das mehrere tausend Euro. Doch viele Vermieter:innen und Hausverwaltungen ziehen von der Kaution Geld ab, das ihnen eigentlich nicht zusteht: etwa fürs Ausmalen, Putzen oder ganz normale Gebrauchsspuren. Allein in Wien landen jedes Jahr hunderte solcher Fälle bei der Schlichtungsstelle. Und selbst das ist nur ein kleiner Teil. Denn die meisten Mieter:innen wehren sich nicht. Der Aufwand ist groß, die Rechtslage unklar, und viele kennen ihre Rechte gar nicht. Dabei lohnt sich der Aufwand für Mieter:innen oft, wer sich gegen hohe Abzüge wehrt, bekommt meist recht: 2025 entschied die Wiener Schlichtungsstelle in 86 % der Fälle zugunsten der Mieter:innen. 

Über 3.000 Euro Kaution hatten meine zwei Mitbewohner und ich bezahlt. Zurück bekamen wir gerade mal 619 Euro. Sieben Jahre hatten wir in einer Wiener Altbauwohnung gelebt. Trotzdem sollten wir zahlen: 701 Euro fürs Ausmalen, 375 Euro für die Reinigung, 209 Euro für ein Thermostat, der noch funktionierte, dazu kleinere Beträge für Parkett und einen Fenstergriff.

Und 912 Euro für die WC-Tür. Dort hatten wir jahrelang Fotos und Sticker kleben, beim Abnehmen ging an ein paar Stellen der Lack ab. Ein kleiner Abzug wäre fair gewesen. Aber 912 Euro? 

Ich habe mir das nicht gefallen lassen. Ich ging zur Mietervereinigung, die mich in der Folge auch vertreten hat, und stellte einen Antrag bei der Schlichtungsstelle, einer Behörde für Mietstreitigkeiten. Denn viele der Abzüge waren einfach normale Abnutzung. Und dafür zahlen Mieter:innen bereits – nämlich mit der Miete.

Kautionen als Streitthema: Zahl der Kautionsanträge seit 2015 um mehr als die Hälfte gestiegen

Für normale Gebrauchsspuren dürfen Vermieter und Hausverwaltungen nichts von der Kaution abziehen. In der Praxis passiert das trotzdem ständig. Die Mieterhilfe der Stadt Wien schreibt auf ihrer Website:

Die Beratungspraxis der Mieterhilfe zeigt, dass die Kaution oft ungerechtfertigterweise länger oder sogar zur Gänze einbehalten wird (Mieterhilfe). 

Allein 2025 landeten bei der Wiener Schlichtungsstelle 708 Anträge, in denen Mieter:innen ihre Kaution zurückforderten. Das sind um 59 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren, wie eine Anfrage von Kontrast zeigt. Damit gehört die Kaution neben Mietzins und Betriebskosten zu den häufigsten Streitthemen zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen.

Eigentlich gibt es in Österreich klare Regeln, wann Abzüge von der Kaution erlaubt sind, und wann nicht. Im Einzelfall wird es aber schnell schwammig. Wann ist ein Kratzer im Parkett noch normale Abnutzung, wann ein Schaden? Genaue Grenzen dafür gibt es nicht. Darüber entscheiden Schlichtungsstellen – und zur Not Gerichte – von Fall zu Fall. In dieser Grauzone kommt es dann oft zum Streit. Dabei ist eine Seite immer stärker, nämlich jene die das Geld schon hat.

Das Geschäft mit der Kaution: Warum sich hohe Abzüge für Vermieter lohnen

Für Vermieter sind zu hohe Abzüge von der Kaution kaum ein Risiko. Denn wenn sich die Mieterin nicht dagegen wehrt, bleibt das Geld beim Vermieter. Wehrt sie sich und bekommt recht, muss der Vermieter nur das Geld zurückzahlen, das der Mieterin ohnehin zustand – plus 4 Prozent Zinsen. Eine Strafe gibt es nicht.

Das wäre in etwa so, als gäbe es fürs Schwarzfahren keine Strafe. Wer erwischt wird, zahlt einfach den Fahrschein nach, sonst passiert nichts. Wie viele würden dann noch ein Ticket kaufen? Bei der Kaution ist es genau so: Wer zu viel abzieht und dabei erwischt wird, zahlt nur zurück, was er ohnehin hätte zahlen müssen. 

Viele Mieter:innen nehmen Kautionsabzüge einfach hin. Und das ist auch verständlich: Wer gerade umzieht, hat anderes im Kopf: Kisten packen, die neue Wohnung einrichten. Ein Verfahren, das Monate dauert, ist das Letzte, worauf man in so einer Situation Lust hat. Bei ein paar hundert Euro lassen es viele lieber bleiben.

2025 entschied die Schlichtungsstelle in 86 % aller Fälle zugunsten der Mieter:innen

Dabei stehen die Chancen gut: Im Jahr 2025 hat die Wiener Schlichtungsstelle in 184 von 214 Fällen den Mieter:innen ganz oder teilweise recht gegeben. Das zeigt eine Anfrage an die MA 50 (zuständige Magistrats-Abteilung in Wien). Demnach fallen 86 % aller Entscheidungen zugunsten der Mieter:innen aus. In 168 Fällen – also der großen Mehrheit – gab sie den Mieter:innen sogar vollständig recht.

Viele Abzüge halten einer Prüfung nicht stand. Auch die Mietervereinigung, die mich vertreten hat, kennt solche Fälle. Ich habe dort gefragt, ob Vermieter Kautionen bewusst kürzen, weil sie wissen, dass sich die meisten Mieter nicht wehren. Die Antwort:

„Ja, die gibt es auf jeden Fall.” Auch Vermieter und Hausverwaltungen, die immer wieder auffallen, gebe es.

Wie viel Geld dabei insgesamt im Spiel ist, weiß allerdings niemand. Die Schlichtungsstelle erfasst die strittigen Beträge nicht.

Weil ein Prozess unsicher ist, einigen sich viele lieber außergerichtlich

Viele Verfahren enden aber gar nicht mit einer Entscheidung, sondern mit einem Vergleich – also einer Einigung zwischen Mieter und Vermieter. Denn für Mieter:innen ist das oft am sichersten. Gegen eine Entscheidung der Schlichtungsstelle kann nämlich jede Seite vorgehen und die Sache vor das Bezirksgericht bringen. 2025 passierte das in Wien 75 Mal. Ein Gerichtsprozess bedeutet mehr Aufwand, noch länger warten und einen unsicheren Ausgang. Falls man verliert, können die Gerichtskosten den Wert der Kaution zudem weit übersteigen.

Auf den Rat meines Juristen von der Mietervereinigung habe auch ich mich für einen Vergleich entschieden, um genau das zu vermeiden.

Für Vermieter ist ein Vergleich dagegen bequem: Sie zahlen möglicherweise weniger zurück, als den Mieter:innen eigentlich zustehen würde. Und solange die Kaution bei ihnen liegt, müssen sich die Mieter:innen bewegen, nicht umgekehrt.

Beispiel Großbritannien: Dort liegt die Kaution bei einer Treuhandstelle, nicht beim Vermieter.

Das Problem ist nicht auf Österreich beschränkt. Auch in anderen europäischen Ländern gehört die Kaution zu den häufigsten Streitthemen zwischen Mieter:innen und Vermietern.

Großbritannien hat schon 2007 eine Lösung gefunden: In England und Wales liegt die Kaution nicht beim Vermieter, sondern geht vom Mieter an einen staatlich anerkannten Treuhänder. Gibt es Streit, entscheidet eine unabhängige Stelle, kostenlos. Nur rund ein Prozent aller Kautionen landet dort überhaupt in einem Streitverfahren. Wer das Geld nicht in der Hand hat, kann es eben auch nicht einfach behalten.

Haus- und Grundbesitzerbund: Unrechtmäßige Abzüge bei Kaution nur ein „subjektiver Eindruck“

Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB), der private Haus- und Wohnungseigentümer:innen vertritt, hält von diesem Modell nichts. Eine solche Regelung sei „unserer Rechtsordnung fremd“, das österreichische System habe sich seit Jahrzehnten bewährt, heißt es auf Kontrast-Anfrage.

Auch dass Kautionen oft zu Unrecht gekürzt werden, sei ein „subjektiver und unseres Erachtens unzutreffender Eindruck”. Probleme sieht der Verband eher bei Mieter:innen, die Wohnungen beschädigen oder am Ende keine Miete mehr zahlen. Die Zahlen der Schlichtungsstelle zeichnen ein anderes Bild: Wenn sie inhaltlich entscheidet, bekommen in 86 Prozent der Fälle die Mieter:innen recht.

Wäre es nur ums Geld gegangen, hätte ich es bleiben lassen

Dass Mieter:innen meist recht bekommen, heißt allerdings nicht, dass sich der Aufwand für sie lohnt. Das zeigt mein eigener Fall. Zwei Monate hatte unsere Hausverwaltung gebraucht, um überhaupt abzurechnen. Vor der Schlichtungsstelle lehnte ihre Vertreterin dann jede Einigung ab und meinte, man könne die Sache zur Not ja vor Gericht klären. Dazu kam es nie: Am Ende nahm die Hausverwaltung unser Vergleichsangebot doch an. Wir bekamen 1.000 Euro zurück, knapp die Hälfte dessen, was wir beanstandet hatten.

Das klingt erst mal gut. Doch die Mitgliedschaft bei der Mietervereinigung hat mich 158 Euro gekostet, die Vertretung 175 Euro, dazu kamen 40 Euro für die Dauer des Verfahrens. Von den 1.000 Euro blieben 627 Euro. Durch drei geteilt sind das rund 200 Euro pro Kopf, für Monate an Mails, Anträgen und Warten. Wäre es nur ums Geld gegangen, hätte ich es wohl bleiben lassen, wie so viele.

Für Vermieter geht die Rechnung dagegen fast immer auf. Wer zu viel abzieht, muss im schlimmsten Fall zurückzahlen, was ihm ohnehin nicht zustand. Im besten Fall darf er es behalten.

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