In Wien wurde ein Viertel der Altbau-Mietshäuser seit dem Jahr 2000 verkauft, viele davon gleich mehrfach. Eine neue Studie der Arbeiterkammer zeigt, wie gewerbliche Investoren den Markt für Gründerzeit-Häuser zunehmend dominieren. Die Preise sind explodiert: um über 500 Prozent in nur 22 Jahren. Immer häufiger setzt man auf schnelle Gewinne. Altmieter:innen gelten dabei als Hindernis.
Die Preise für Altbau-Mietshäuser in Wien sind zwischen 2000 und 2022 um über 500 Prozent gestiegen – und mit ihnen der Druck auf die Mieter:innen. In einer aktuellen Studie untersucht die Arbeiterkammer Wien, wie sich Spekulation auf dem Markt für Gründerzeithäuser auswirkt. Das Ergebnis:
Der private Hausherr, auf den sich ÖVP, FPÖ und NEOS häufig beziehen, wurde zunehmend von gewerblichen Käufern verdrängt. 2022 lag deren Anteil bei 92 Prozent der Eigentumswechsel.
Jedes 4. Wiener Altbau-Mietshaus hat seit 2000 den Besitzer gewechselt
Rund ein Viertel der etwa 20.000 Altbau-Mietshäuser wurde im Untersuchungszeitraum mindestens einmal verkauft. Besonders auffällig sind die vielen Wiederverkäufe innerhalb weniger Jahre. Oft hat man die Gebäude ohne Sanierungen weiterverkauft – mit hohen Gewinnen für die Verkäufer:innen: 2022 machten diese im Schnitt rund 815.000 Euro Gewinn – und das nach nur zwei Jahren Besitz.
Die stark gestiegenen Kaufpreise führen zu einem hohen Verwertungsdruck. Wer teuer einkauft, muss schnell Einnahmen erzielen. Häufig widmet man Häuser um, verkauft Wohnungen einzeln oder verlangt Mieten über den gesetzlichen Richtwerten. Auch wenn illegale Mietaufschläge verboten sind, sind sie laut Studie fester Bestandteil vieler Geschäftsmodelle.
Bewohner:innen werden für Profite hinausgeekelt
Mieter:innen mit unbefristeten und günstigen Verträgen gelten als Hindernis für schnelle Gewinne. Die Studie dokumentiert Versuche, diese Bewohner:innen zum Auszug zu bewegen – teils mit fragwürdigen Mitteln. Unter anderem setzen Eigentümer:innen auf baulichen, finanziellen, rechtlichen und psychischen Druck.
Einige Eigentümer:innen lassen Gebäude absichtlich verfallen, um das Wohnen unangenehm zu machen. Wien versucht seit Jahren mit verschiedenen Maßnahmen dagegen vorzugehen. Andere erhöhen Mieten über §18-Verfahren oder versuchen, bestehende Verträge zu umgehen.
Altbau-Mieter:innen sind rechtlich zu wenig geschützt
Die Studie weist aus, dass es sich bei solchen Vorgehensweisen nicht um Einzelfälle handelt. Der Gesetzgeber hinkt dieser Entwicklung laut Arbeiterkammer hinterher. In vielen Fällen sind Mieter:innen rechtlich schlecht geschützt, vor allem wenn sie befristet wohnen oder die Lagezuschläge nicht nachvollziehen können.
Die Arbeiterkammer fordert daher ein neues Mietrecht mit klaren Mietobergrenzen, Einschränkungen bei Befristungen und wirksamen Sanktionen bei überhöhten Mieten. Auch das Durchsetzen von Erhaltungspflichten und ein besserer Schutz bei Sanierungen stehen auf der Agenda.
2 von 3 Altbaumieten sind zu hoch: Was tun bei zu hoher Miete?
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Wiedermal Typisch, man müsste erstmal wissen um welchen Quadratmeterpreis verkauft wird, dann könnte man das in Relation setzten zu Neubaupreisen.
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Ich geh jetzt mal davon aus das im Jahr 2000 um 573.000, ebenso weit unter dem Neubaupreis lag wie 2022 die genannten 3.500.000 Euro.
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Aktuell geht man von 7.000 Euro den Quadratmeter Preis aus, sind das bei einer 50 Quadratmeter-Wohnung 350.000 Euro, Geht man davon aus das in einem typischen Zinshaus 26 Wohnungen sind, wäre der Neubaupreis 8.400.000 Euro, somit wird ein Altbau-Haus noch immer um mehr als die hälfte billiger gehandelt als ein Neubau.
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Abzüglich müsste allerdings dann auch noch der Grundstückspreis berücksichtigt werden, die ebenso exorbitant gestiegen sind.
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Ob und welche Rolle dabei die Mieteinnahme spielen wäre ebenso zu hinterfragen, es handelt sich um Spekulationsobjekte und Geldanlage, in diesen Fällen spielt die Mieteinnahme nur ein untergeordnete Rolle. Von daher ist zu hinterfragen in wie weit der Mietpreis in Kausalität zu den Hauspreisen steckt.
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Da ist dann auch zu hinterfragen, warum die Gemeinde Wien keine Gründerzeithäuser kauft, und das zu Gemeindewohnungen macht, ein derartiger Kauf kommt allemal billiger als ein Gemeindewohnung-Neubau. Dazu kommt noch das ein Gemeindebau heute von der Beschlussfassung bis zur Schlüsselübergabe 10 und mehr Jahre braucht, und ein Gründerzeithaus sofort zu haben ist.