2 von 3 Altbaumieten sind zu hoch: Was tun bei zu hoher Miete?

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Vermieter verrechnen tausenden Österreicher:innen zu viel Miete und kassieren dadurch jährlich über 300 Millionen Euro von ihren Mieter:innen. Decken diese das auf, müssen Vermieter:innen allerdings keine Strafe zahlen, sondern nur die zu viel kassierte Miete zurückzahlen. Das ist die einzige Art von Diebstahl, bei der man keine Strafe bekommt – und deshalb auch weit verbreitet: Rund zwei Drittel der Altbaumieten sind zu hoch. Mietervereinigung, AK und SPÖ fordern, Strafen bei zu hoher Miete. 

Ob eure Miete zu hoch ist und wie ihr euer Geld zurückbekommt, erfährt ihr in diesem Artikel. Erzählt uns eure Geschichte von zu hoher Miete in den Kommentaren!

 

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So viel Miete darf man verlangen

In so gut wie allen privaten Altbau-Wohnungen, die vor 1945 errichtet wurden, gibt es Mietobergrenzen. Die sogenannten Richtwerte sind in jedem Bundesland unterschiedlich und werden alle zwei Jahre an die Inflation angepasst. Seit 2023 gelten folgende Werte:

Diese Werte gelten für eine „Standard-Wohnung“. Fehlt der Wohnung ein wichtiger Bestandteil, weicht sie also vom „Standard“ ab, kann es Abschläge geben. Die Miete wird also billiger, wenn etwa das Klo am Gang ist. Zusätzlich gibt es eine Reduktion um 25 Prozent, wenn der Mietvertrag befristet ist. Umgekehrt gilt: Hat die Wohnung besondere Vorteile, kann es Zuschläge geben. Zum Beispiel, wenn die Lage besonders gut ist. Der sogenannte Lagezuschlag ist allerdings häufig umstritten, weil er gesetzlich unklar geregelt ist. Laut Mietervereinigung verlangen Vermieter dafür teilweise sogar mehr als der eigentliche Richtwert ausmacht.

Für eine 50m2-Wohnung im Erdgeschoss in Wien liegt die zulässige Miete demnach bei etwa 450 Euro. Mit befristeten Mietvertrag bei 370 Euro. Umsatzsteuer und Betriebskosten sind da bereits eingerechnet. Zu- und Abschläge sind nicht berücksichtigt, weshalb es sich nur um eine grobe Schätzung handelt.

Auch in anderen Gebäuden gelten in Österreich Mietobergrenzen, etwa in Gemeindebauten oder Genossenschaftswohnungen. Wenn Wohnungen mit öffentlichen Geldern errichtet oder saniert wurden, kann es je nach Bundesland ebenfalls Mietobergrenzen geben.

Zwei Drittel der Mieter:innen zahlen zu viel

Laut einer aktuellen Studie sind zwei Drittel aller Altbaumieten in Wien zu hoch. Bei befristeten Mieten sind es sogar 84 Prozent. Im Schnitt wurden monatlich rund 245 Euro zu viel verlangt, bei befristeten Mieten sogar 329 Euro.

Die Mieterhöhungen der letzten Jahre – im Zuge der hohen Inflation – dürften dazu geführt haben, dass noch deutlich mehr Geld unrechtmäßig bei den Vermietern und Eigentümern landet. 2019 ergab eine Überprüfung der Mieterhilfe und der Mietervereinigung noch etwa 210 Euro, die monatlich bei befristeten Mieten zu viel verlangt wurde. Es gab also Anstieg von mehr als 30 Prozent in fünf Jahren.

Auch die Gesamtsumme, die Vermieter:innen unrechtmäßig kassiert haben, ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Schätzte die Arbeiterkammer (AK) 2020 österreichweit die zu viel bezahlte Miete (bei befristeten Verträgen) noch auf mindestens 140 Millionen Euro, kommt das Markt- und Meinungsforschungsinstitut Triple M 2024 auf über 300 Millionen Euro – und das alleine in Wien.

Das kannst du machen, wenn du zu viel Miete zahlst

Es gibt mehrere Möglichkeiten, das zu viel bezahlte Geld zurückzufordern. So kann man ihn Wien selbst zur Schlichtungsstelle gehen. Das ist eine Behörde, die die gesetzlich rechtmäßigen Miete feststellen kann. Die AK Wien bietet seit Anfang des Jahres an, die Miete kostenlos zu überprüfen und bei Bedarf vor Gericht zu ziehen. Auch die Mietervereinigung erstreitet österreichweit für Betroffene zu Unrecht bezahlte Mieten zurück – und gibt sie zur Gänze an die Betroffenen weiter. Voraussetzung ist eine Mitgliedschaft.

Es gibt auch einige private Anbieter, die mit diesem Umstand gutes Geld verdienen. So fließen etwa bei der Firma „Mieten runter“ 25 Prozent der rückerstatteten Miete an das Unternehmen. Wenn durchschnittlich rund 8.500 an den Kunden ausbezahlt werden, sind das über 2.000 Euro, die Betroffene als Provision zahlen. Teilweise kassieren solche Anbieter sogar bis zu 40 Prozent. „Mietheld“ hat heuer gleich ganz die Seite gewechselt und vertritt jetzt Vermieter.

So bekam Studenten-WG 22.500 Euro zurück

Dass es sich auszahlt, die zu viel bezahlte Miete zurückzufordern, zeigt das Beispiel von Lukas B. (Name der Redaktion geändert). Er wohnte mit zwei Freunden in einer 70m2-Wohnung im 6. Bezirk in Wien. Weil sie das Gefühl hatten, dass ihre Miete in Höhe von 680 Euro zu hoch ist, wandten sie sich an die Mietervereinigung. Diese prüfte die Miete, begutachtete die Wohnung und berechnete eine zulässige Miete von rund 340 Euro (ohne Betriebskosten und Steuer). Der Vermieter – eine große Immobilienfirma – hatte zwar Zeit, Einspruch zu erheben, aber die Rechtslage war eindeutig. 3 Monate später entschied das Gericht im Sinne der Mieter und die Immobilienfirma überwies Lukas 22.528,92 Euro. So viel hatte die Wohngemeinschaft zwischen 2016 und 2022 zu viel bezahlt. Laut Mietervereinigung waren sie nicht die ersten in dem betreffenden Haus, die gegen überteuerte Mieten erfolgreich klagten. Es handelte sich also nicht um einen Einzelfall.

Auch Miriam W. (Name der Redaktion geändert) und zwei Mitbewohner:innen ließen kürzlich ihre Miete von der Arbeiterkammer überprüfen. Auch sie zahlen laut Gutachten fast doppelt so viel, als eigentlich gesetzlich erlaubt. Bis zu 8.000 Euro könnten sie nach dem Urteil zurückbekommen. Dass sie jahrelang zu viel Miete bezahlt haben, war für sie ein Schock:

„Wir finden es schlimm, dass dem Vermieter keine Strafe droht. Als wir das Gutachten zu unserer Miete von der Arbeiterkammer bekommen haben, waren wir schon schockiert und haben viel darüber gesprochen, wie unfair das ist. Wir gehen alle arbeiten, zahlen pünktlich unsere Miete, um dann zu bemerken, dass davon im Jahr mehrere tausend Euro einfach gestohlen werden. Es ist furchtbar traurig, dass sowas keine Konsequenzen hat und man für sein eigenes Geld auch noch streiten muss“, sagt sie zu Kontrast.

AK, SPÖ und Mietervereinigung fordern Strafen bei zu hohen Mieten

Da Vermieter keine Strafe zahlen müssen, wenn sie Mietbetrug begangen haben, ist das Risiko groß, dass sie es einfach bei den nächsten Mietern wiederholen. Es ist die einzige Form von Diebstahl, bei der es keine Strafe gibt. So ist bei Diebstahl eigentlich eine Freiheitsstrafe von bis zu sechs Monaten und eine Geldbuße von bis zu 360 Tagessätze (je nach Einkommen zwischen 1.400 Euro und 1,8 Millionen Euro) vorgesehen. Bei schwerem Diebstahl – wenn also etwas gestohlen wird, das mehr als 5.000 Euro wert ist – droht sogar eine Freiheitsstraße von bis zu 3 Jahren.

Man kann sich vorstellen, wie stark Diebstähle zunehmen würden, wenn man das Diebesgut einfach nur zurückgeben müsste, wenn man erwischt wird. Deshalb fordern SPÖ, AK und Mietervereinigung, dieses Vorgehen unter Strafe zu stellen. Während die AK vorschlägt, dass die Rückzahlung doppelt zu leisten ist, fordert die SPÖ, dass im Wiederholungsfall Strafen in Höhe von 300 Prozent der zu hoch bemessenen Miete anfallen. Geht es nach den Sozialdemokraten, soll das Mietrecht – wie etwa Obergrenzen – für alle Wohnungen gelten. Außerdem sollen befristete Mieten nur noch die Ausnahme sein. Denn sie bieten für Mieter:innen nicht nur wenig Sicherheit und Planbarkeit, sondern verhindern auch, dass Mieter:innen ihre gesetzlich vorgeschriebene Miete einfordern, weil sie Sorge haben, nicht mehr verlängert zu werden.

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