Eigentum, Genossenschaft, Gemeindebau: So wohnt Österreich

Rund 9 Millionen Menschen leben in Österreich, viele davon zur Miete – die sind aber in den letzten Jahren deutlich gestiegen: Allein vom Jahr 2010 bis 2024 um 70,3 Prozent, in der restlichen Eurozone lag der Anstieg im gleichen Zeitraum bei „nur“ 23,5 Prozent. Die von der neuen ÖVP-SPÖ-NEOS Regierung beschlossene Mietpreisbremse soll das jetzt ändern. Denn für 2025 werden viele Mieten komplett eingefroren. Aber wie wohnt Österreich eigentlich und wie viel muss man hierzulande für Wohnraum bezahlen? Wir haben uns die Wohnsituation der Österreicher:innen genauer angeschaut.

Aktuelle Zahlen der Statistik Austria zeigen deutliche Unterschiede in den Wohnverhältnissen der Österreicher:innen. So ist das klassische Einfamilienhaus nach wie vor die häufigste Wohnform hierzulande. Im letzten Jahr gab es laut Statistik Austria über 1,5 Millionen Häuser im Eigentum mit gemeldeten Hauptwohnsitzen. Dabei sieht das Durchschnittshaus in Österreich so aus: knapp 147 Quadratmeter aufgeteilt auf fünf Räume mit 2 bis 3 Menschen, die darin wohnen. Den zweiten Platz belegen Mietwohnungen im privaten Sektor. Davon gibt es ca. 809.000, gefolgt von 695.000 Genossenschaftswohnungen und rund 486.000 Eigentumswohnungen. Gemeindewohnungen gibt es in Österreich ca. 284.000. Die restlichen 379.000 Hauptwohnsitze verteilen sich etwa auf Dienstwohnungen oder Wohngemeinschaften.

Eine durchschnittliche Hauptmietwohnung hat eine Größe von 70,6 Quadratmetern. Genossenschaftswohnungen bieten ein ähnliches Platzangebot, während Gemeindewohnungen mit 60,8 Quadratmetern etwas kleiner ausfallen. Eigentumswohnungen hingegen weisen eine durchschnittliche Wohnnutzfläche von knapp 87 Quadratmetern auf.

Privat, Gemeinde, Genossenschaft – so unterschiedlich mietet man in Österreich

Österreichs Bevölkerung wächst – und somit auch die Anzahl an Wohnungen. Diese hat sich in den letzten 150 Jahren verfünffacht. Aber wie unterscheiden sich die unterschiedlichen Wohnungstypen voneinander? Hier ein Überblick:

Private Hauptmiete

Die Mehrheit der Mieter:innen in Österreich hat eine private Wohnung gemietet. Private Vermieter:innen sind alle, die nicht eine gemeinnützige Bauvereinigung oder eine Gemeinde sind. Dabei ist egal, ob es sich um eine Privatperson oder um einen großen Immobilienkonzern mit hunderten Wohnungen handelt.

Besonders private Mieten sind in den letzten Jahren extrem gestiegen – hierzulande fast dreimal so stark wie in anderen Ländern der Eurozone. Während der Anstieg der Mieten von 2010 bis 2024 in der Eurozone bei 23,5 Prozent lag, sind es in Österreich 70,3 Prozent. Andere Länder sind bereits seit Beginn der Inflation gegen steigende Mieten vorgegangen  – das hat Österreichs letzte Regierung aus ÖVP und GRÜNE versäumt. Die Folge: Immer mehr Leute leiden unter den enorm hohen Wohnkosten.

Genossenschaftswohnung

Das wesentliche Merkmal einer Genossenschaftswohnung ist, dass sie von einer gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) vermietet wird – diese ist also nicht profitorientiert. Deshalb ist die Miete in der Regel niedriger als bei vergleichbaren Wohnungen auf dem freien Markt. Eine Immobilienfirma erhält den offiziellen GBV-Status nur, wenn sie nachweislich gemeinnützig arbeitet – dieser wird von der Landesregierung verliehen.

Die Vorteile einer Genossenschaftswohnung: Keine Provision, in der Regel auch keine Kaution, unbefristeter Mietvertrag und eine billigere Miete. Allerdings muss beim Einzug ein Finanzierungsbeitrag bezahlt werden. Der besteht aus Bau- und Grundkosten. In Wien beträgt der Finanzierungsbeitrag derzeit meist 12,5 Prozent der Baukosten plus 100 Prozent der Grundkosten und wird anteilig nach Nutzfläche oder Nutzwert auf alle Mieterinnen und Mieter verteilt.

Die Höhe des persönlichen Finanzierungsbeitrags hängt von der Wohnungsgröße ab und verringert sich jährlich um 1 Prozent. Bei gebrauchten Genossenschaftswohnungen ist er daher niedriger als bei Erstbezug. Der Finanzierungsbeitrag fungiert als Mietvorauszahlung, wodurch die monatlichen Mietkosten gesenkt werden. Je höher der Finanzierungsbeitrag, umso niedriger gestaltet sich die monatliche Miete. Beim Auszug wird der Beitrag – abzüglich 1 Prozent pro Mietjahr – zurückerstattet.

Genossenschaften können selbst bestimmen, ob und wie hoch ein Finanzierungsbeitrag ist – dieser kann in der Praxis zwischen 0 und 200.000 Euro liegen. Durchschnittlich kann man aber bei einer neuen Wohnung mit rund 15.000 bis 30.000 Euro rechnen.

Ausfinanzierte Genossenschaftswohnungen (insgesamt gibt es 697.000 Genossenschaftswohnungen, davon sind rund die Hälfte ausfinanziert) werden dieses Jahr nicht teurer. 2026 kann die Miete dann um maximal 1 Prozent erhöht werden.

Gemeindewohnung

Von den insgesamt 284.000 Gemeindewohnungen österreichweit, befinden sich 220.000 in Wien. Jede vierte Wienerin bzw. jeder vierte Wiener lebt in einer Gemeindewohnungen – also in einer Mietwohnung der Stadt Wien. Für sie ist keine Provision oder Kaution zu bezahlen. Gemeindewohnungen zeichnen sich besonders durch unbefristete Mietverträge und leistbare Mieten aus. Denn die Mieten sind viel geringer als jene auf dem freien Markt. Die Stadt Wien hat die Mieten für 2024 und 2025 sogar eingefroren – somit steigen die Mieten im Gemeindebau aktuell nicht.

Laut einer Analyse des Beratungsunternehmens Deloitte liegt Österreich bei den Immobilienpreisen im europäischen Spitzenfeld. Vergleicht man die großen europäischen Städte, dann zeigt sich aber ein anderes Bild: Während Paris mit 14.900 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt zum Wohnen ist, liegt Wien mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.023 Euro deutlich hinter den europäischen Spitzenreitern. Platz zwei belegt München mit 10.900 Euro und mit 8.018 Euro pro Quadratmeter befindet sich Londons Innenstadt auf Platz Drei.

Der kommunale Wohnbau in Wien – also Gemeindebauwohnungen und regulierte Richtwertmieten in Altbauten – beeinflusst auch den Quadratmeterpreis am freien Markt. So gibt es im Vergleich zu den 220.000 Wiener Gemeindewohnungen in einer ähnlich großen Stadt wie München nur rund 70.000 kommunale Wohnungen.

Wohnen in Österreich: Anteil von Eigentum und Miete nach Bundesland

Im Burgenland gibt es mit 63,5 Prozent den höchsten Anteil an Hauseigentum, während Wien mit lediglich 5,3 Prozent den niedrigsten Wert aufweist. Die meisten Eigentumswohnungen gibt es mit 18,3 Prozent in Tirol, die wenigsten im mit 3,9 Prozent Burgenland. Wien hat mit 41,7 Prozent die meisten Genossenschafts- und Gemeindewohnungen, während Tirol mit 12,8 Prozent den geringsten Anteil verzeichnet.

Mieten in Österreich: Was den Preis bestimmt und warum er steigt

Hierzulande gibt es rund 1,8 Millionen Hauptmietwohnungen. Die tatsächliche Nettomiete der unterschiedlichen Wohnungen schwankt – verantwortlich dafür sind mehrere Faktoren: Altbau oder Neubau, Lage, Wohnungsgröße, Ausstattung, Richtwert, frei vereinbarte Miete, Vertragsdauer. Ein Richtwert ist nicht eine zahlenmäßig begrenzte Höchstmiete, sondern es ist ein Betrag, der die mietrechtliche Normwohnung veranschaulicht. Bei frei vereinbarten Mieten wird die Höhe der Miete zwischen Vermieter und Mieter festgelegt – dafür gibt es keine gesetzlichen Beschränkungen.

Auch Befristungen wirken sich auf die Höhe der Miete aus, denn neue Mietverträge sind teurer als alte. Nach Ablauf dieser drei Jahre kann der Vermieter, die Mieterin oder den Mieter prinzipiell auf die Straße setzen. Das ändert sich jetzt aber – denn ÖVP, SPÖ und NEOS wollen die Befristung auf mindestens fünf Jahre verlängern. 

Laut Statistik Austria kostet die durchschnittliche Wohnung 2024 rund 660 Euro pro Monat. Im Schnitt sind das vier Prozent mehr als 2023. Denn besonders bei privat vermieteten Wohnungen stiegen die Mieten im letzten Jahr weiter. Je nach Bundesland unterscheiden sich die durchschnittlichen monatlichen Hauptmietkosten enorm. Während sie im Burgenland bei 7,4 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten liegen, ist Salzburg mit 11,9 Euro Spitzenreiter. Die Bundeshauptstadt belegt mit 10,1 Euro den vierten Platz und ist damit leicht über dem österreichweiten Durchschnitt von 9,8 Euro.

Mietpreisbremse: Entlastung für Mieter:innen

Mieter:innen mussten in den letzten Jahren mehrere Mieterhöhungen hinnehmen – und zwar rund 25 Prozent in nur zwei Jahren. Bereits seit langem fordert die SPÖ einen gesetzlichen Mietenstopp. Was in anderen europäischen Ländern wie Spanien und Portugal längst umgesetzt wurde, wird jetzt auch in Österreich zur Realität.

Zum ersten Mal in der Geschichte greift eine Regierung in die ungeregelten Mieten ein. Darunter fallen Neubauten, Dienstwohnungen und vermietbare Einfamilienhäuser. Ab 2025 tritt hier folgende Regel in Kraft: Wenn die Inflation höher ist als 3 Prozent, dürfen Vermieter die Miete maximal um die Hälfte der darüber liegenden Inflation erhöhen. Bei z.B. 6 Prozent Inflation würde das bedeuten, dass Vermieter, die Miete um 4,5 Prozent erhöhen dürfen. Ab 2028 – wenn die Begrenzungen bei den geregelten Mieten auslaufen – gilt diese Regel dann gleichermaßen für alle Mieten.

Die geregelten Mieten werden eingefroren und dürfen 2025 gar nicht steigen. Unter geregelte Mieten fallen sogenannte Kategorie- und Richtwertmieten – das sind beispielsweise fast alle Altbauwohnungen. Aber auch ausfinanzierte Genossenschaftswohnungen und Gemeindewohnungen werden dieses Jahr nicht teurer. 2026 dürfen die geregelten Mieten dann maximal um 1 Prozent erhöht werden, 2027 um maximal 2 Prozent.

Mehr Details über die Mietpreisbremse und was das genau für Mieter:innen bedeutet, erklärt die Geschäftsführerin der Mietervereinigung Wien Elke Hanel-Torsch hier im Interview.

Mietpreisstopp erklärt: Die Mietrechtsexpertin Elke Hanel-Torsch im Interview

Das Thema "Wohnen" im Parlament