Wohnen & Miete

Neues Gesetz schützt Mieter nicht: Makler können weiterhin zwei Monatsmieten kassieren

Foto: Unsplash/Josh Hild

Wohnungsbesitzer und Immobilienunternehmen beauftragen Makler, um für ihre Wohnungen Mieter zu finden. Die Mieter bezahlen das meist mit zwei Monatsmieten. Ein Gesetz sollte diesen Missstand beseitigen und die Eigentümer als Auftraggeber zum Zahlen bringen. Jedoch wird der aktuelle Entwurf des Gesetzes sein Ziel nicht erreichen, die Immobilien-Firmen dürfen sich freuen.

Zwei Monatsmieten zahlen Mieterinnen und Mieter an Maklergebühren, wenn sie über deren Dienste zu einer neuen Wohnung kommen. Immerhin eine Monatsmiete wird fällig, wenn die Wohnung für maximal drei Jahre angemietet wird. Seit Jahren kämpfen Mietervereinigungen, die Arbeiterkammer, die Gewerkschaften und die SPÖ dafür, dass diese Ungerechtigkeit beseitigt wird. Denn schließlich handeln die Makler vor allem für ihre Auftraggeber, die Vermieter. Diese sollen demnach auch die Kosten für die Makler tragen.

Am 23. März 2022 präsentierte die Regierung ein Gesetz, das seitdem als Entwurf am Tisch liegen geblieben ist. Diese Novelle des Maklergesetzes soll dafür sorgen, dass Mieter ab 2023 nur noch dann eine Provision an den Makler bezahlen müssen, wenn sie diesen selbst beauftragt haben.

Doch der vom Justizministerium vorgelegte Gesetzesentwurf hält (noch) nicht, was er verspricht – wie eine Analyse der Mietervereinigung Österreichs (MVÖ) zeigt.

Die Hoffnung war: Ab 2023 sollen Vermieter den Makler bezahlen

Ab 2023 soll in Österreich für Mieter das sogenannte „Bestellerprinzip“ bei Maklerprovisionen gelten. Damit ist gemeint, dass derjenige, der einen Makler beauftragt, diesen auch bezahlt – in den meisten Fällen ist das der Vermieter. Bisher konnte der Makler vom Mieter im Regelfall zwei Monatsmieten an Provision kassieren, auch wenn er vom Vermieter beauftragt wurde.

Künftig soll der Mieter, wenn er den Makler nicht mit der Wohnungssuche beauftragt hat, keine Provision mehr zahlen. Das Justizministerium legte im März einen Gesetzesentwurf vor und rechnete vor, dass sich Mieter jährlich rund 55 Millionen Euro an Maklerprovision sparen.

Vorbild Deutschland: Provisionsverbot für Makler

Erklärtes Ziel des Gesetzesentwurfs ist es, zur Entlastung der Wohnungssuchenden beizutragen. Der einfachste Weg wäre, einen an Mieter gerichteten Provisionsanspruch des Maklers generell auszuschließen.

In Deutschland, wo das Bestellerprinzip 2015 eingeführt wurde, besteht für Makler ein Provisionsverbot gegenüber den Mietern. Nur bei Vorliegen einer Ausnahme darf doch eine Provision vereinbart werden: Wenn der Mieter den Makler selbst schriftlich beauftragt hat und der Makler aufgrund dieses Auftrags tätig wird und eine Wohnung beschafft, über die schließlich auch ein Mietvertrag zustande kommt. Die Beweispflicht für diesen Ablauf trifft den Makler.

Info: Das Bestellerprinzip in Deutschland

Das deutsche System wirkt. Einer Studie im Auftrag des Berliner Justizministeriums zufolge ist keine Überwälzung der Maklerkosten auf die Miete zu erkennen. Auch die Anzahl an öffentlich zugänglichen Inseraten für Mietwohnungen blieb konstant.

Weitere Effekte: Vermieter setzten vermehrt auf Selbstvermarktung (der Anteil stieg von 29 % auf 52 %). Die anfangs auch in Deutschland geäußerte Befürchtung, die Beratungsqualität bei der Anmietung einer Wohnung nehme für Mieter tendenziell ab, hat sich nicht bestätigt.

„Die Zufriedenheit der Mieter mit der Beratungsqualität ist bei der Vermietung durch den Vermieter oder Vormieter sogar höher als durch den Makler“, hält die Studie fest.

Kein Provisionsverbot – Gesetz von ÖVP und Grünen hat vor allem Lücken

Die Experten der MVÖ haben den vorliegenden Gesetzesentwurf gründlich geprüft, einige Lücken gefunden und in einer Stellungnahme Verbesserungen eingemahnt.

Der Gesetzesentwurf des österreichischen Justizministeriums sieht nämlich kein Provisionsverbot vor, in dem der Makler etwaige Ausnahmen beweisen muss. Stattdessen wird formuliert, dass der Makler mit dem Mieter eine Provision vereinbaren kann, wenn ihn dieser als „erster Auftraggeber“ mit der Vermittlung des Mietvertrages beauftragt hat. Nun ist es in der Praxis aber so, dass der Mieter selten der erste Auftraggeber ist – sondern eben der Vermieter damit beauftragt hat, Mieter:innen für die Wohnung zu finden. Nur: Das kann der Mieter im Nachhinein nicht beweisen – ihm jedoch wird diese Beweislast in dem Gesetz von ÖVP und Grünen übertragen.

Die MVÖ fordert daher, dass sich die Regelung am funktionierenden deutschen Bestellerprinzip (siehe Info-Kasten) anlehnt: Ein klares Provisionsverbot für Makler gegenüber dem Mieter – mit der Ausnahme, dass der Makler im schriftlichen Auftrag des Mieters tätig wird. Die Beweislast sollte den Makler treffen.

Zu viel Raum für Tricksereien

Der österreichische Entwurf lässt leider auch breiten Raum für Umgehungsversuche. So sieht der Entwurf vor, dass der Makler dann eine Provision vom Mieter verlangen kann, wenn er eine zu vermietende Wohnung ohne Einverständnis des Vermieters inseriert. Es ist gängige Praxis, dass Makler und Vermieter – wenn nicht ohnehin eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung am Unternehmen des anderen besteht – oft über eine langjährige Zusammenarbeit in einem Naheverhältnis zueinander stehen.

Es ist also durchaus denkbar, dass der Vermieter dem Makler diverse Objekte zur Kenntnis bringt, ohne das ausdrückliche Einverständnis zum Inserieren oder anderweitigen Bewerben zu erteilen. Dann wäre der Mieter provisionspflichtig. Der Vermieter könnte die Mietobjekte etwa auf seiner Homepage anbieten, von wo aus der Makler die Infos nimmt. Der inseriert dann in Zeitungen und kassiert erst recht wieder Provision vom Mieter.

Die Provisionspflicht für den Mieter entfällt nur dann, wenn er beweisen kann, dass Vermieter und Makler „zumindest ansatzweise“ zusammenwirken, wie es in den Erläuterungen zum Entwurf heißt. Das wird in der Praxis vom Mieter kaum zu beweisen sein.

MVÖ fordert Verbesserungen

Die MVÖ fordert, dass bei einer Provisionsforderung des Maklers diesen auch die Beweispflicht für das Vorliegen einer Ausnahme des Provisionsverbotes trifft. Außerdem sollten sämtliche Streitigkeiten zwischen Mietern und Maklern betreffend der Provision im wohn-rechtlichen Außerstreitverfahren geregelt werden können, damit ein einfacher Zugang zum Recht ohne Prozesskostenrisiko geschaffen wird.

Wird der vorliegende Gesetzesentwurf nicht überarbeitet, dann ist fraglich, ob es zur gewünschten Entlastung von Wohnungssuchenden kommen wird.

Ergänzung der Kontrast-Redaktion:

Immo-Branche feiert die Verhinderung eines wirksamen Bestellerprinzips ab

Dass es zu keiner wirksamen und also Mieter-freundlichen Regelung für die Bezahlung der Maklergebühren kommt, ist im Sinne der Immobilien-Besitzer. Die feiern in ihrem Heft „Immobilien Magazin“ in der Dezember-Ausgabe 2021, dass man die Idee des Bestellerprinzips der Regierung erfolgreich ausgeredet hat. Der Immobilien-Makler Robin Kalandra wurde dafür sogar mit dem „Kopf des Jahres“ ausgezeichnet.

provisionsverbot makler

Screenshot: Immobilien-Magazin Ausgabe 12/21: Kopf des Jahres für die Verhinderung des Bestellerprinzips

 

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