Pinzgau zugepflastert: Luxus-Chalets bei Naturschutzgebieten schaden Umwelt und Bewohnern

Luxuriöse Chalet-Dörfer und teure Apartments mitten in Naturgebieten schießen in Österreich aus dem Boden. Ein besonders umstrittenes Projekt liegt am Pass Thurn zwischen Salzburg und Tirol: Hier soll ein Großprojekt am Rande des geschützten Hochmoors Wasenmoos entstehen.

„Eine unberührte Perle der Natur, Teil der lebendigen Kitzbüheler Region, aber doch so fern von allem.“ So liest sich die Website eines Bauprojekts, von dem bisher außer gerodeten Wäldern, einer Bautafel und einer Lärmschutzwand nichts existiert.

„Six Senses Kitzbühel“, nicht in Kitzbühel, sondern im Salzburger Mittersill am Pass Thurn gelegen, ist eines der umstrittensten Bauprojekte des Landes. Ausgerechnet im Schutzgebiet Waldmoos will die private „Kitzbüheler Alps Projekt GmbH“ eine riesige Anlage aus einem Hotel mit 77 Zimmern sowie 15 Villen und vier Apartment-Komplexe bauen. Zum Schaden der Natur und vieler Bewohner:innen, wie Kritiker:innen aufzeigen.

Derartige Bauvorhaben befeuern auch den Immobilienmarkt mit den steigenden Preisen im Pinzgau. Die Wohnungen und Villen kosten zwischen 1,4 und 7,7 Millionen Euro.

Pinzgau wird seit Jahren mit Chalet-Dörfern zugepflastert

Auch wenn das geplante Projekt „nur“ an das Wasenmoos angrenzt, befürchten Kritiker:innen bleibende Schäden. So auch SPÖ-Landtagsabgeordnete Karin Dollinger. Sie beschäftigt sich seit Jahren mit Problemen bei der Salzburger Raumordnung und im Grundverkehr – u.a. mit dem Ausverkauf des Nationalparks Hohe Tauern. Die zuständige, vielfach wegen umstrittenen Baubewilligungen kritisierte Bezirkshauptmannschaft Zell am See hat auch diesem Projekt ihren Segen gegeben.

Six Senses ist „symptomatisch“ für ein größeres Problem, sagt Dollinger. Denn seit einigen Jahren wird der Salzburger Pinzgau, mit Chalet-Dörfern zupflastert: Es sind Apartment-Komplexe, die oft als „Buy to let“-Modelle angeboten werden. Private Anleger kaufen diese, später werden sie von einer Agentur bzw. dem Projektbetreiber an Touristen und Dauerbewohner weitervermietet. Auf diese Weise umgehen Betreiber wie Eigentümer Vorschriften bezüglich Zweitwohnsitzen, mit denen man gerade in Tourismusgebieten Flächenfraß unterbinden will.

Seit 20 Jahren versucht man, die Luxusimmobilien nahe dem Naturschutzgebiet zu bauen

Erstmals kam die Idee zu diesem Großprojekt um die Jahrtausendwende auf, als die Kitzbüheler Panoramabahn in Jochberg (Salzburg) beschlossen wurde. Wegen Schwierigkeiten bei der Finanzierung, aber auch wegen anhaltender Kritik kam es zu jahrelangen Verzögerungen. Denn direkt neben dem Chalet-Grundstück liegt das Wasenmoos, ein torfhaltiges Feuchtgebiet und seit 1978 Naturdenkmal und Schutzgebiet.

Bei Naturdenkmälern dürfen laut dem Salzburger Naturschutzgesetz „von niemandem Eingriffe vorgenommen werden, die den Bestand oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen können.“ Ausnahmsweise Eingriffe könne die Naturschutzbehörde dann zulassen, „wenn Bestand und Erscheinungsbild nur unbedeutend berührt werden.“ Das müsste eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) feststellen. Doch: Trotz der Dimensionen des Chalet-Projekts wurde keine UVP durchgeführt. Bescheide vom August 2011 sowie vom Oktober 2020 der Salzburger Landesregierung kamen zum Schluss, dass keine solche notwendig sei.

„Karge Kraterlandschaft“ statt unberührter Natur

Der Projektbetreiber von „Six Senses“ dementiert auf kontrast.at-Anfrage, dass es sich bei seinem Vorhaben um ein Buy-to-Let-Modell handelt. Die Apartments und Villenresidenzen würden „ausschließlich im Eigentum erworben“ – Kostenpunkt bis zu 8,5 Millionen Euro. Darüber hinaus würden alle Genehmigungen und Bewilligungen seitens Gemeinde und Land vorliegen. Der Baustart erfolgte, nach längerer corona- und finanzierungsbedingter Pause, im August 2021.

„Vorläufig ist dort aber nur eine Lärmschutzwand und die karge Kraterlandschaft, wo vor wenigen Jahren noch der Wald stand“, sagt Dollinger. Dieser wurde abgeholzt, seitdem kamen die Bauarbeiten zu einem Stillstand.

Doch trotz mehrerer Bürgerproteste und Berichterstattung (etwa im ORF-Schauplatz „Geld versetzt Berge“) sollen in Kürze die Bagger und Kräne auffahren. Die geplante Fertigstellung ist laut Projektentwickler spätestens Ende 2023 (Villen, Apartments) bzw. Mitte 2024 (Hotel).

Ungereimtheiten beim Grundstückskauf

Dollinger von der SPÖ kritisiert neben dem Standort direkt beim Wasenmoos auch den „ominösen“ Grundstückskauf seitens des privaten Entwicklers. Am 30.7.2015 verkauften die Österreichischen Bundesforste (ÖBf) über 43.000 Quadratmeter Bauland für rund 2,45 Millionen Euro, das entspricht 56,40 Euro pro Quadratmeter. Wenige Jahre später ist diese Fläche plötzlich ein Vielfaches wert – nämlich deutlich über 40 Millionen Euro, wie aus der Bilanz 2018 des Entwicklers, der „Kitzbüheler Alps Projekt GmbH“ hervorgeht. Zu einem Zeitpunkt, als die Zukunft des Projekts noch ungewiss war.

Vonseiten der Bundesforste heißt es, der Preis war „weder günstig noch teuer, sondern angemessen.“

Müssen die Behörden mehr prüfen?

Die Frage der notwendigen Zulassungen und Flächenwidmungen beschäftigt nicht nur Dollinger, sondern etwa den Alpenverein. 2011 wurde zwar ein Feststellungsbescheid erlassen, dass keine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nötig sei. „Das Projekt wurde genau so eingereicht, dass gerade keine UVP notwendig ist“, sagt Claudia Wolf, Vorsitzende des Salzburger Alpenvereins.

„Six Senses ist symptomatisch dafür, wie wir mit unserer wertvollen Ressource Boden umgehen“, sagt Wolf vom Alpenverein. Gerade im Oberpinzgau, wo bebaubare Flächen sehr beschränkt seien und dringend Auslauffläche für den Hochwasserschutz gebraucht werde. Wolf: „Wir können uns den Luxus, dass wir wertvolle Flächen für den Wohnbedarf von ein paar Wochen im Jahr bauen, schlichtweg nicht mehr leisten.“

Sie stellt die angeblich positiven Effekte auf Gemeinde und Region in Zweifel, insbesondere dann, wenn das angekündigte Hotel vielleicht gar nicht gebaut wird, sondern bloß die Chalets an sich. Dann bringe das Projekt kaum Arbeitsplätze. SPÖ-Abgeordnete Dollinger betont in diesem Zusammenhang, dass sich seit Corona der Arbeitsmarkt stark geändert habe und nun sogar ein Mangel an Arbeitskräften in Tourismus und Gastronomie herrsche. Das Argument neuer Arbeitsplätze gilt also nur bedingt.

„Unerträglicher Ausverkauf“

SPÖ-Abgeordnete Dollinger kritisiert, dass mit solchen Verkäufen der ÖBf zum Wegbereiter für große Tourismusprojekte werde. „Im Land Salzburg sind mindestens vier Standorte im Gespräch, wo auf ÖbF-Flächen Hotel-, Chalet- und andere Appartementprojekte kommen werden.“ Die Behörden seien gefordert, „endlich“ gegenzulenken.

Auch für den Salzburger SPÖ-Vorsitzenden David Egger ist dieser „Ausverkauf“ unerträglich: „Politisches und behördliches Handeln muss sich darauf konzentrieren, leistbaren Wohnraum zu schaffen und Familienbetriebe im Tourismus zu unterstützen.“ Stattdessen würden „selbst an den ungeeignetsten Standorten“ Investmentangebote für fremde Anleger geschaffen. Egger: „Erhalten wir uns lieber die schöne Landschaft, statt sie ungeordneten Betongold-Investments zu opfern.“

Aus heutiger Sicht würden übrigens auch die Bundesforste die Entscheidung zum Verkauf so nicht mehr treffen, sagt eine Sprecherin zu kontrast.at: „Mit dem Wissensstand von 2003 ist die damalige Entscheidung nachvollziehbar. Es ging um die touristische Attraktivierung der Region und Sicherung von Arbeitsplätzen in einer eher strukturschwachen, ländlich geprägten Region.“ Auch die Gemeinde hat sich das Projekt gewünscht, so die ÖBf. „Dennoch würden wir das heute anders beurteilen und mit dem heutigen Wissen anders entscheiden.“

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