SPÖ befürchtet Abzocke von Mietern und lässt Salzburger Wohnbaugesellschaft prüfen

Die Wohnbaugesellschaft GSWB verrechnete der Stadt Salzburg – und damit den Steuerzahler:innen – über Jahre hinweg zu hohe Baubetreuungskosten. Die GSWB ist auch schon in der Vergangenheit negativ aufgefallen: kritisiert wurden eine intransparente Wohnungsvergabe wie auch zu hohe Managergehälter. Nun fürchtet die SPÖ, dass auch den Mieter:innen in GSWB-Wohnungen zu hohe Kosten verrechnet werden. Für Leistungen, die die GSWB nicht erbringt. Die SPÖ hat jetzt das Kontrollamt der Stadt eingeschaltet.

Im Jahr 2004 richtete die Gemeinde Salzburg gemeinsam mit der schon bestehenden Gemeinnützigen Salzburger Wohnbaugesellschaft (GSWB) die „Kommunale GSWB Liegenschaftsverwaltung“ – kurz KgL ein. Die Stadt Salzburg ist zu 80 Prozent an der KgL beteiligt, die GWSB zu 20 Prozent.

Die KgL kümmert sich seither um die Verwaltung der Wohnungen und Geschäftsgebäude im Eigentum der Stadt. Und das sind einige. Fast 1.700 Wohnungen und etwa 160 Betriebsflächen.

Die GSWB kümmert sich dabei um die Hausverwaltung und Baubetreuung, hebt Mieten ein und veranlasst Sanierungen. Sie führt diese nicht selbst durch, aber organisiert sie. Für Leistungen wie diese erhält die KgL sogenannte Verwaltungsentgelte von der Stadt Salzburg.

Es könnte problemlos laufen, gäbe es da nicht Auffälligkeiten bei genau diesen Entgelten. Die stoßen der Stadt nämlich sauer auf, weil sie Rechnungen weitergeleitet bekommt und – mit Steuergeld – begleichen muss. Zu hohe Rechnungen, wie sie findet. Aber der Reihe nach.

GSWB verrechnet 10 Prozent Baubetreuungskosten – obwohl sie fast nichts betreut

Zwischen 2004, dem Gründungsjahr der KgL, und 2018 wurden laut Kontrollamtsbericht der Stadt fast 450 Wohnungen der GSWB generalsaniert.* Im Schnitt waren es etwa 30 Wohnungen pro Jahr, die – im Jahresschnitt – um etwa 900.000 Euro saniert wurden.

Die Sanierung führen weder KgL oder GSWB selbst durch, sondern ein Generalunternehmer, der einen Großauftrag erhält. Die KgL schreibt den Auftrag aus. Offizielle Auftraggeberin ist dann die Stadt Salzburg – zahlt aber am Ende zweimal: Einmal bekommt sie die Rechnung des Generalunternehmens für die eigentliche Sanierung. Und dann zahlt die Stadt nochmal pauschal 10 Prozent dieser Sanierungskosten extra, denn: Die GSWB stellt diese als Baubetreuungskosten der Stadt – über die KgL – in Rechnung. Es ist der maximale Betrag. Und das, obwohl die GSWB die Sanierung nicht betreut.

Die Stadt wiederum fand das verdächtig – wo sich ihrer Ansicht nach der Aufwand abseits der Beauftragung der Unternehmen – in Grenzen gehalten hat. Sie beauftragte 2017 das Kontrollamt der Stadt mit der Prüfung der KgL.

Prüfauftrag erteilt. Ergebnis: Pauschalbeträge müssen sinken

Das Kontrollamt prüfte die KgL umfassend, sah sich Jahresabschlüsse, Einnahmen und Ausgaben aus der Wohnungsverwaltung und die Sanierungen der letzten Jahre detailliert an. Im August 2021 stellte das Kontrollamt seinen Bericht fertig. Das Ergebnis: Laut Kontrollamt ist der geforderte Kostenersatz „nicht angemessen“, weil die Ausführungs- und Detailpläne der Sanierungen durch die Generalunternehmen durchgeführt werden. Im Bericht führt das Kontrollamt die Baubetreuungskosten als Bauverwaltungskosten an.

„Das Kontrollamt stellt fest, dass bei der KGL aufgrund der Vergabe der Wohnungssanierungen an einen Generalunternehmer ein entsprechend geringer Büroleistungs- und Bauverwaltungsaufwand anfällt. Das Kontrollamt empfiehlt der Stadt, mit der KGL bzw der GSWB mit dem Ziel in Verhandlungen zu treten, den Pauschalsatz für die Bauverwaltung zu vermindern.“ (Kontrollbericht zur KgL, 2021, S. 86)

Kurzum: Die KgL hat von der Stadt – und damit den Steuerzahler:innen – zu viel Geld verlangt.

Die Stadt bemüht sich seit 2018 um eine Reduktion der Bauverwaltungskosten – ohne Erfolg. In einer Stellungnahme gegenüber dem Kontrollamt verweist die KgL wiederum an die GSWB, die die maximal möglichen Kosten (3 % für Bauverwaltung, 5 % für technische Büroleistungen und 2 % für die örtliche Bauaufsicht) veranschlagt und sozusagen weiterverrechnet hat. Man arbeitet gesetzeskonform, sagt man.

Bekommen sogar Mieter zu hohe Rechnungen von der GSWB? SPÖ lässt prüfen

Basierend auf dem Kontrollbericht zur KgL stellen nun die Sozialdemokrat:innen in Salzburg die Frage, ob es auch bei anderen Weiterverrechnungen Unstimmigkeiten gibt – und am Ende die MieterInnen von GSWB-Wohnungen stärker zur Kassa gebeten werden als notwendig. Konkret geht es um den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB).

Den EVB verlangen Genossenschaften als Teil der monatlichen „Miete“. Aus diesen Mitteln werden Reparaturen, Sanierungen und Verbesserungen der Wohnhausanlage bezahlt.

Auch beim EVB gibt es eine maximale Pauschale, die man als Genossenschaft verrechnen kann: 10 Prozent der anfallenden Erhaltungs- und Verbesserungskosten. Und auch hier nützt die GSWB die gesetzliche Höchstgrenze und verrechnet den Mieter:innen – über die KgL – diesen Betrag weiter.

„Mieterinnen und Mieter haben uns ihre Betriebskostenabrechnungen geschickt. Wir haben versucht zu eruieren, wie diese EVB-Summen zustande kommen und welche Leistungen dahinter stecken“, erzählt SPÖ-Gemeinderat Tarik Mete.

„Wir haben uns an die GSWB gewandt, mit der Bitte um Antworten auf diese Fragen. Schriftlich, mündlich, auf Terminen. Doch Antworten haben wir nicht bekommen. Die einzigen Argumente waren: ‚Das ist Branchen-üblich‘ und ‚Das war schon immer so‘. Das fanden wir unbefriedigend. Ich bin der Meinung, wenn man immer den gleichen Generalunternehmer beauftragt, dann hält sich der Aufwand für die GSWB selbst sehr in Grenzen. Und dann muss man fragen, ob der EVB, den sie von den Mieter:innen einkassiert, gerechtfertigt ist“, erklärt Mete. Also wählte man einen anderen Weg.

Am 3. Juni 2022 erteilte die SPÖ im Salzburger Gemeinderat einen eigenen Prüfauftrag an das Kontrollamt. Der Auftrag: die Gebarung der GSWB seit dem Jahr 2014 zu prüfen, insbesondere was Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit anbelangt. Am 13. Juni hat der Kontrollausschuss den Auftrag behandelt.

Wenn sich herausstellt, dass die GSWB zu hohe Beträge verrechnet, muss man das stoppen, sagt Mete. „Die GSWB muss endlich transparent arbeiten und Zahlen auf den Tisch legen: Was ist die Leistung und was kostet die? Wenn Leistung und Kosten nicht zusammenpassen, muss sie die ungerechtfertigt einkassierten Beträge an die Mieter:innen zurückzahlen“, fordert Mete.

Landes-Rechnungshof übte Kritik an Vergabe-Praktik der GSWB

Der Salzburger Landesrechnungshof hat auch die Vergabe von Wohnungen durch die GSWB in den Jahren 2006 bis 2016 geprüft und heftige Kritik geübt: Es fehlte in diesen zehn Jahren an Transparenz und klaren Kriterien sowie an Dokumentation bei der Vergabe. Genau diese sollte es aber geben, geht es doch um günstige Wohnungen in einer Stadt mit sonst hohen Mietkosten.

Auch an den Gehältern für die Geschäftsführer hatte der Rechnungshof einiges zu bemäkeln: „Die Gehälter der Geschäftsführer überschreiten die gesetzliche Höchstgrenze. Und wie die GSWB Wohnungen vergibt, war nicht nachvollziehbar“, fasste der Direktor des Landesrechnungshofs, Ludwig Hillinger, 2017 zusammen.

Allein in den Jahren 2011 bis 2015 betrug die Überzahlung für die beiden GSWB-Geschäftsführer rund 96.000 Euro.

*Kontrollamtsbericht der Stadt Salzburg, S. 80

Das Thema "Salzburg" im Parlament