Die Spekulation mit dem Wohnen

Die Mietpreise in Europas Städten explodieren. Auch in Wien sind in den 10 Jahren zwischen 2006 und 2016 die Mieten um ein Drittel gestiegen. Ähnlich ist es in Salzburg, Linz, Graz und Innsbruck. Doch es ist nicht die wachsende Bevölkerung, die die Preise nach oben treibt. Spekulationen am Immobilienmarkt sind der Grund, warum Wohnen in der Stadt zum Luxus wird. Wir haben mit ExpertInnen gesprochen.

Am schlimmsten ist es in London. Dort müssen selbst Vollzeitbeschäftigte – etwa MitarbeiterInnen im Supermarkt – mit Kolleginnen einen Wohnwagen teilen, weil sich eine andere Wohnung in London mit ihrem Gehalt einfach nicht ausgeht. Auch in anderen Europäischen Städten ziehen die Preise extrem an: Um 60 Prozent haben sich die Mieten in Berlin in den letzten sieben Jahren verteuert. Und selbst Städte, in denen Wohnen immer schon teuer war, sind nochmal nachgezogen: um 40 Prozent sind Mietpreise in München seit 2009 gestiegen.

Auch Österreich ist von dieser Entwicklung nicht verschont. Die Quadratmeterpreise einer Mietwohnung in Wien etwa haben sich zwischen 2006 bis 2016 um rund ein Drittel erhöht. Ähnlich ist es in Salzburg, Linz, Graz und Innsbruck. Gleichzeitig halten die Löhne der Menschen mit dieser Entwicklung nicht mit. Ein immer größerer Anteil des Einkommens muss fürs Wohnen verwendet werden. Früher galt als Faustregel: 23 bis 25 Prozent des Einkommen sollen fürs Wohnen zur Verfügung stehen, heute spricht man von 30 oder 40 Prozent als Grenzwert für “leistbares Wohnen”. Die Grenze hat sich willkürlich nach oben verschoben, um das soziale Problem in den Statistiken zu schmälern. Doch die Tatsache, dass die Preise fürs Wohnen deutlich stärker steigen als die realen Einkommen, ist das eigentliche soziale Problem.

Preisexplosion nicht aus dem Bevölkerungswachstum erklärbar

Expertinnen sprechen von einer Krise der Europäischen Städte, weil Wohnen in Ballungsräumen bis tief in den Mittelstand hinein für viele kaum mehr leistbar ist. Und das hat im Wesentlichen einen Grund: Wohnen ist zum Spekulationsobjekt geworden. Österreich war in der Vergangenheit wenig anfällig für Preisblasen am Wohnungsmarkt. Das liegt am großen öffentlichen Sektor, der Wohnbauförderung und den Gemeindewohnungen. Doch auch hierzulande wird Wohnen immer mehr auf den freien Markt gedrängt. Und die Investoren haben vor allem ein Interesse: möglichst hohe Renditen.

Das Preisniveau für Mieten und Eigentum liegt weit über dem fundamentalen Preis, der sich aus dem Bevölkerungswachstum und dem steigenden Wohnbedarf ergibt. Das haben besonders die niedrigen Zinsen befördert: Wer Geld hat und auf der Bank dafür kaum Zinsen bekommt, investiert woanders. Wer Immobilien kauft, bekommt dafür weit höhere Renditen. Auch billige Kredite trieben die Preisentwicklung an.

Wohnen ist zur Finanzanlage geworden. Das verschärft die soziale Ungleichheit:

Während der Zahnarztes höhere Mieten durch seine Vorsorgewohnung bekommt, wird das Wohnen für seine Ordinationsassistentin teurer, erklärt die Wohnungsexpertin Prof. Elisabeth Springler.

Vor allem sind es aber Fonds und ausländische Investoren auf der Jagd nach Rendite, die den Wohnungsmarkt unter Druck setzt. “Und die verfolgen eine Spekulation auf weitere Preissteigerungen”, so Christian Amlong, Geschäftsführer der GWG Wohnungsgesellschaft in München.

Wohnen dem Zugriff der Immobilien-Spekulanten entziehen

Das macht sich auch bei den Grundstückspreisen bemerkbar: Die haben sich etwa in München seit 2006 vervierfacht. Und die Investoren blockieren den Bau: Die Schere zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen geht immer weiter auf. Genehmigte Projekte bleiben Jahre liegen, weil die Investoren auf weiter steigende Preise setzen. Diskutiert wird daher eine Baupflicht und eine Bodenwertzuwachssteuer für private Investoren. Amlong betont, “staatliche Eingriffe sind keine Ideologie, sondern eine Notwendigkeit, wenn man keine Londoner Verhältnisse will, wo normale Beschäftige in Wohnwägen und Baucontainern leben, weil sie sich eine Wohnung nicht leisten können.”

Ohne Eingriffe in den Markt, machen Investoren das große Geschäft auf Kosten eines Grundbedürfnisses aller Menschen. “Wir haben den Wohnungsmarkt viel zu lange den Privaten, den Gewinn- und Renditeorientierten überlassen”, sagt auch Barbara Steenbergen von der Europäischen Mietervereinigung. Wohin das führt, zeigt eben auch das Beispiele Deutschland: Die Preise für Mieten und Eigentum in den Städten explodieren, die Zahl der Sozialwohnungen hat sich von 2002 bis 2016 von 2,6 Millionen auf 1,3 Millionen halbiert. Amlong sagt, “die Politik hat in Deutschland hat das Thema lange übersehen und vernachlässigt”.

EU beschneidet Sozialen Wohnbau mit dem Wettbewerbsrecht

Die Europäische Union spielt hier auch keine rühmliche Rolle: Über das Wettbewerbsrecht hat sie die Möglichkeit, den sozialen Wohnbau zu beschneiden. Und die Immobilien-Lobby und Konservative Regierungen nutzen das. So sollen Sozialwohnungen nur mehr sozial benachteiligten Gruppen, also Menschen in Armut oder Obdachlosigkeit, zur Verfügung stehen.

Steenbergen von der Europäischen Mietervereinigung sieht aber auch positive Entwicklungen im Rahmen der Städtischen Agenda der EU. So entwickelt die EU-Partnerschaft für bezahlbares Wohnen – geleitet von der Stadt Wien und der Slowakei – neue Ansätze zur Förderung der Gemeinnützigkeit. Da wird auch über europäische Genossenschaften nachgedacht, also grenzüberschreitende Gemeinnützige, quasi als Gegenprogramm zu den großen Mergers im privaten Immobiliensektor.

Wir haben die ExpertInnen im Zuge der Wohn- Enquete des SPÖ-Parlamentsklubs getroffen.